危房处理的利益平衡：既不得翻建又不能拆迁的应对方案
发布时间：
2026-10-09 20:01:02
来源： 互联网
在我国，因行政主管部门对《土地管理法》中关于建筑物、构筑物不得重建、扩建的规定存在狭义理解，导致大量危房产生。自媒体人据此发起“不能拆迁，危房应如何处置”的议题，旨在推动行政机关正确处理征地拆迁中利益平衡，切实保障民众相关权益。
翻建之性质与解释
关于“翻建”，其对规划的影响程度通常低于重建与扩建。唯有从法律层面准确理解不得重建与扩建的规定，方能进一步明确允许翻建与禁止翻建的具体情形，从而维护土地使用权人的合法权利。其核心逻辑在于法律不强人所难，例如：因房屋年久失修而无法翻建的情形，目前在我国及其他地区均无相关先例。
《土地管理法》第六十五条规定：“在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。”依据文义解释可得出如下结论：在不符合土地利用总体规划的情形下，法律未禁止翻建；反之，符合土地利用总体规划的，则允许重建、扩建。
法律作出上述规定，主要基于以下两方面原因：其一，法律遵循“不强人所难”的原则，若住宅用房无法翻建，危房将直接威胁居住者的人身安全，例如危房因禁止翻建可能导致权利人居无定所；其二，建设用地使用权具有期限性，在符合土地利用总体规划的前提下允许重建与扩建，既契合个人利益，也符合公共利益，例如建设用地使用权期间届满后，建筑物或归土地所有人所有，或需恢复土地原状。
受资本炒作因素影响，当前多数公众对上述第二方面原因存在疑虑。例如：多数公众认为建筑物归土地所有人所有或住宅用房需再次缴纳土地出让金的规定不尽合理。在所谓的土地私有国家，政府实际上对建筑物征收占有税，同时合理确定住宅用房占有税的“税基”，在此情形下，普通民众未感受到不合理之处。
所谓住宅用房占有税的“税基”，是指依据法律或政策规定所确定的住宅用房面积占有税的起征计算基准。资本在炒作我国土地公有制不合理时隐瞒了税基，从而误导普通民众对《民法典》第三百五十九条第一款的理解，例如：住宅建设用地使用权期限届满后，续期费用的缴纳或者减免，何种情形为减免。
不动房占有税之理解
《民法典》第三百五十九条第二款前句明确，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，应依照法律规定办理。依据《土地管理法》第五十八条，若土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准，相关人民政府可依法收回国有土地使用权。
《土地管理法》第五十八条中“可以”的法律含义与私权语境下的“可以”存在差异，即无特殊情形时应当收回国有土地使用权。关于收回后的处置，或恢复土地原状，或建筑物归土地所有权人所有。改制后的多数非住宅建筑物所涉土地使用权目前已届期限，资本炒作仍取得一定效果。例如：城市中的商业楼无需缴纳土地占有税，仍由改制主体经营，或由其收取租金。
就本话题而言，核心问题在于城市范围内相关主体是否有权对建筑物实施翻建。例如：部分经营主体在维持建筑物原有状态的前提下，对外墙及内部结构进行翻建的情形不在少数。根据《城乡规划法》第六十四条之规定，前述翻建情形并不适用本条所规定的法律责任。例如：建设工程规划许可证已于建设初期依法取得，其核心在于对本条所规定的“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设”这一情形的准确理解。
“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设”，主要是指建筑物建设阶段，未遵守原建设工程规划许可证所附各项条件的情形，例如未落实施工安全要求，或超出许可证核定范围增加建筑高度、建筑面积等。综上可得出结论：符合原建设工程规划许可证所附各项条件的翻建行为，并不为《城乡规划法》所禁止。因此，城市范围内的翻建活动较为常见，例如变更经营主体时对建筑物实施的装修即属此类翻建情形。
城市综合执法部门对《城乡规划法》第六十四条存在理解差异，故对规模较小的建筑物翻建行为予以禁止。然而，此类禁止事项与民生领域密切相关，有自媒体人士据此发起“无法拆迁的危房应如何处置”的议题讨论。从法律层面分析，大致结论为：专业事务需由专业主体处理，而城市综合执法部门并不具备相应专业能力。
从历史维度分析，居民住宅不得翻建的现象，实则由执法主管部门的变更所引发。例如：在城乡建设规划部门主管期间，无论经营性建筑物还是居民住宅的翻建均属常见现象；而在综合执法部门接管部分行政执法权后，多数居民住宅的翻建行为被禁止或受到限制，仅有少数具备特殊背景的主体未受此类限制。因此，利益平衡或许是禁止翻建危房的主要原因。
房屋征收合理补偿之范围
《国有土地上房屋征收与补偿条例》的现行效力，需依据《立法法》相关规定予以判定。例如：国有建设用地使用权征收属于民事制度范畴，据此可得出结论：国务院制定该条例时，获得了全国人民代表大会或其常务委员会的授权。根据《立法法》第十三条第二款规定，授权的期限不得超过五年，但是授权决定另有规定的除外。
通过上述分析，多数主体可得出如下结论：多数行政法规效力的判定，关键在于是否存在“授权决定另有规定”的情形；而判断该情形是否存在的客观标志，在于具体行政法律在五年后是否作出修订。经检索《国有土地上房屋征收与补偿条例》《矿产资源法实施细则》等重要行政法规，其自颁布以来均未进行修订。
鉴于上述行政法规对资本具有有利影响，其被解读为现行有效。例如：《矿产资源法实施细则》中关于私人开采企业的规定，实质上与上位法存在冲突；又如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》事实上可能与《城市房地产管理法》存在冲突，该条例明确了“确需征收房屋”的前提条件。
鉴于依法取得的国有建设用地使用权可依法转让，《城市房地产管理法》第二十八条据此规定：依法取得的土地使用权，可依照本法及相关法律、行政法规的规定，作价入股，开展合资、合作开发经营房地产活动。此处所指的“法律”，即《民法典》或《物权法》中关于建设用地的相关规定，例如：建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。
通过对相关法律规定进行体系解释，针对“既不得翻建又不能拆迁的危房应如何处置”的法律问题，解答如下：其一，符合《城乡规划法》规定的翻建行为不应被禁止，其理由为法律不应对主体课以无法履行的义务；其二，依据《城市房地产管理法》第二十八条之规定，危房所有权人有权以建设用地使用权开展房地产合作开发活动，而《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的“合理补偿”应包含开发收益。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的“合理补偿”中开发收益的相关问题，具有一定探讨价值，本栏目将作进一步分析。此为“既不得翻建又不能拆迁的危房应如何处置”讨论的法治意义之一，即相关决策机关如何在国家利益、集体利益与个人利益之间实现平衡。
翻建之性质与解释
关于“翻建”，其对规划的影响程度通常低于重建与扩建。唯有从法律层面准确理解不得重建与扩建的规定，方能进一步明确允许翻建与禁止翻建的具体情形，从而维护土地使用权人的合法权利。其核心逻辑在于法律不强人所难，例如：因房屋年久失修而无法翻建的情形，目前在我国及其他地区均无相关先例。
《土地管理法》第六十五条规定：“在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。”依据文义解释可得出如下结论：在不符合土地利用总体规划的情形下，法律未禁止翻建；反之，符合土地利用总体规划的，则允许重建、扩建。
法律作出上述规定，主要基于以下两方面原因：其一，法律遵循“不强人所难”的原则，若住宅用房无法翻建，危房将直接威胁居住者的人身安全，例如危房因禁止翻建可能导致权利人居无定所；其二，建设用地使用权具有期限性，在符合土地利用总体规划的前提下允许重建与扩建，既契合个人利益，也符合公共利益，例如建设用地使用权期间届满后，建筑物或归土地所有人所有，或需恢复土地原状。
受资本炒作因素影响，当前多数公众对上述第二方面原因存在疑虑。例如：多数公众认为建筑物归土地所有人所有或住宅用房需再次缴纳土地出让金的规定不尽合理。在所谓的土地私有国家，政府实际上对建筑物征收占有税，同时合理确定住宅用房占有税的“税基”，在此情形下，普通民众未感受到不合理之处。
所谓住宅用房占有税的“税基”，是指依据法律或政策规定所确定的住宅用房面积占有税的起征计算基准。资本在炒作我国土地公有制不合理时隐瞒了税基，从而误导普通民众对《民法典》第三百五十九条第一款的理解，例如：住宅建设用地使用权期限届满后，续期费用的缴纳或者减免，何种情形为减免。
不动房占有税之理解
《民法典》第三百五十九条第二款前句明确，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，应依照法律规定办理。依据《土地管理法》第五十八条，若土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准，相关人民政府可依法收回国有土地使用权。
《土地管理法》第五十八条中“可以”的法律含义与私权语境下的“可以”存在差异，即无特殊情形时应当收回国有土地使用权。关于收回后的处置，或恢复土地原状，或建筑物归土地所有权人所有。改制后的多数非住宅建筑物所涉土地使用权目前已届期限，资本炒作仍取得一定效果。例如：城市中的商业楼无需缴纳土地占有税，仍由改制主体经营，或由其收取租金。
就本话题而言，核心问题在于城市范围内相关主体是否有权对建筑物实施翻建。例如：部分经营主体在维持建筑物原有状态的前提下，对外墙及内部结构进行翻建的情形不在少数。根据《城乡规划法》第六十四条之规定，前述翻建情形并不适用本条所规定的法律责任。例如：建设工程规划许可证已于建设初期依法取得，其核心在于对本条所规定的“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设”这一情形的准确理解。
“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设”，主要是指建筑物建设阶段，未遵守原建设工程规划许可证所附各项条件的情形，例如未落实施工安全要求，或超出许可证核定范围增加建筑高度、建筑面积等。综上可得出结论：符合原建设工程规划许可证所附各项条件的翻建行为，并不为《城乡规划法》所禁止。因此，城市范围内的翻建活动较为常见，例如变更经营主体时对建筑物实施的装修即属此类翻建情形。
城市综合执法部门对《城乡规划法》第六十四条存在理解差异，故对规模较小的建筑物翻建行为予以禁止。然而，此类禁止事项与民生领域密切相关，有自媒体人士据此发起“无法拆迁的危房应如何处置”的议题讨论。从法律层面分析，大致结论为：专业事务需由专业主体处理，而城市综合执法部门并不具备相应专业能力。
从历史维度分析，居民住宅不得翻建的现象，实则由执法主管部门的变更所引发。例如：在城乡建设规划部门主管期间，无论经营性建筑物还是居民住宅的翻建均属常见现象；而在综合执法部门接管部分行政执法权后，多数居民住宅的翻建行为被禁止或受到限制，仅有少数具备特殊背景的主体未受此类限制。因此，利益平衡或许是禁止翻建危房的主要原因。
房屋征收合理补偿之范围
《国有土地上房屋征收与补偿条例》的现行效力，需依据《立法法》相关规定予以判定。例如：国有建设用地使用权征收属于民事制度范畴，据此可得出结论：国务院制定该条例时，获得了全国人民代表大会或其常务委员会的授权。根据《立法法》第十三条第二款规定，授权的期限不得超过五年，但是授权决定另有规定的除外。
通过上述分析，多数主体可得出如下结论：多数行政法规效力的判定，关键在于是否存在“授权决定另有规定”的情形；而判断该情形是否存在的客观标志，在于具体行政法律在五年后是否作出修订。经检索《国有土地上房屋征收与补偿条例》《矿产资源法实施细则》等重要行政法规，其自颁布以来均未进行修订。
鉴于上述行政法规对资本具有有利影响，其被解读为现行有效。例如：《矿产资源法实施细则》中关于私人开采企业的规定，实质上与上位法存在冲突；又如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》事实上可能与《城市房地产管理法》存在冲突，该条例明确了“确需征收房屋”的前提条件。
鉴于依法取得的国有建设用地使用权可依法转让，《城市房地产管理法》第二十八条据此规定：依法取得的土地使用权，可依照本法及相关法律、行政法规的规定，作价入股，开展合资、合作开发经营房地产活动。此处所指的“法律”，即《民法典》或《物权法》中关于建设用地的相关规定，例如：建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。
通过对相关法律规定进行体系解释，针对“既不得翻建又不能拆迁的危房应如何处置”的法律问题，解答如下：其一，符合《城乡规划法》规定的翻建行为不应被禁止，其理由为法律不应对主体课以无法履行的义务；其二，依据《城市房地产管理法》第二十八条之规定，危房所有权人有权以建设用地使用权开展房地产合作开发活动，而《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的“合理补偿”应包含开发收益。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的“合理补偿”中开发收益的相关问题，具有一定探讨价值，本栏目将作进一步分析。此为“既不得翻建又不能拆迁的危房应如何处置”讨论的法治意义之一，即相关决策机关如何在国家利益、集体利益与个人利益之间实现平衡。