助贷租赁预售制迎来合规重构
发布时间：
2026-09-14 16:50:35
来源： 互联网
文 | 蒋旭峰（资深金融从业者）
2015年前后，互联网金融最火的时候，一个做助贷的朋友跟我说过一句话：
“银行就是个资金管道，真正干活的是我们。”
那几年这话很流行。银行出资金，平台负责获客、做初筛、甚至兜底风险。银行躺着吃利差，平台靠着流量和数据能力赚服务费。大家都觉得这叫“科技赋能金融”，是未来。
直到有一天，监管问了一个问题：风险到底是谁担的？
⚡ 悬而未决
这个问题，迟早要有人回答。
助贷：名单一挂，水位就露了2025年10月1日，助贷新规正式施行，要求银行披露合作机构名单。快一年过去了，19家民营银行的名单变化，把这个行业的真实水位露了出来。
有的银行在大撤退。亿联银行的合作机构从56家砍到10家，降幅超过八成，名单上只剩美团、度小满、乐信这些头部平台。振兴银行停了25家。蓝海银行一口气暂停了近40家。
有的银行基数大，降了但还是多。微众银行把营销获客、担保增信、催收三类合作方加总，从382家降到250家上下。但细看名单会发现，它砍的几乎全是催收机构，获客和增信反而在扩容——这不是撤退，是换阵型。
这里面有几件事很有意思。
一件是，平台闭环越来越明显。获客平台和关联的融资担保公司是组合拳，微财系获客9家、增信11家，奇富系获客9家、增信5家。说白了，平台不仅帮你获客，还帮你担风险，两头都赚。
另一件是，持牌金融机构在获客端出现了29家次，但增信端是0家次。持牌机构很清楚增信的风险代价，赚获客的钱可以，担风险的钱不碰。
还有一件最有意思：清退是个体动作，不是行业共识。
振兴银行停止合作的25家平台，全部还在跟其他银行合作。蓝海银行暂停的38家里，19家还在别家的名单上。同一家平台，A银行觉得风险太大止损了，B银行还在往里冲。
风控判断的分歧，比想象中大得多。
把24%的综合融资成本拆开看，这笔账其实很清楚。资金成本约4个百分点，银行固定收益约3个百分点，增信担保费约6个百分点，风险拨备约4个百分点，留给平台的获客、风控与利润合计只有约7个百分点。（业内测算口径不一，各家拆法略有出入，但结论一致：空间已经薄了。）
民营银行的资金成本普遍在4到5个百分点，比国有大行和股份行高出1个百分点以上。在24%的红线里，盈利空间本来就不大。
这就是为什么头部平台开始反向挑银行，尾部平台被清退。天花板就在那里，资金成本低的银行能活，资金成本高的银行越来越难。
以前银行觉得自己是甲方，平台是来求合作的。现在才发现，真正有流量、有风控能力的平台，才是甲方。银行从“躺着把钱赚了”，变成了“得自己干活了”。
融资租赁：牌照的价值，是突破利率上限汽车融资租赁行业，有一套非常成熟的“变形”操作。
签两套合同。一套《车辆买卖合同》，承租人把车“卖”给租赁公司，价款就是融资本金。一套《融资租赁合同（售后回租）》，租赁公司再把车租给承租人。
车不过户。合同约定车辆继续登记在承租人名下，以“占有改定”的方式交付，所有权自合同生效时转移。然后去中登网办个融资租赁登记，公示所有权。
配套风控跟上。加装GPS，收备用钥匙，车险第一受益人改成租赁公司。
表面看，手续齐全，合规合法。但你细品就会发现，这跟车抵贷有什么区别？
车主还是那个人，车还在车主手里，每个月还钱，还不上就收车。唯一的区别是，车抵贷利率不能超过LPR的4倍，融资租赁不受这个限制。
租赁公司的定价逻辑也完全是信贷的路子。IRR 18%以上，渠道返佣10%以上，再加上GPS费、咨询费各种砍头息，车主实际到手的本金打八折。
整个生意的算盘是这样打的：只要85%以上的人正常还款，这生意就赚。剩下15%里，14%靠催收搞定，1%真坏账就去处置车辆，处置不掉就算了，扣减利润。
更关键的是，获客、风控、车辆处置管理，全是渠道商在干，租赁公司只是充当资金方的角色。
跟助贷是不是很像？持牌机构出资金，渠道商干脏活，牌照的价值就是突破利率限制。
监管不是没看到，是一层一层在收紧。时间线很清楚。
2024年11月，《金融租赁公司管理办法》施行，明确售后回租要回归“融物”本源。
2025年3月，天津金融监管局出文，核心风控不得外包、严格客户准入、做实权属、审慎估值。
2025年12月，总局发布《金融租赁公司融资租赁业务管理办法》，明确要求回租金额不得超过租赁物价值、必须中登登记、1000万以上受托支付。全给你锁死。
江苏更狠，直接禁止融资租赁公司以回租名义做车抵贷，有效期到2030年底。
2026年4到5月，总局启动天津、上海、广东等六省市汽车融资租赁专项整治，窗口指导金租公司暂停个人车辆售后回租和车抵贷新增。
法院也没闲着。认定是“租赁”还是“借贷”，看三个核心要件，不符合就按借贷来。
第一，租赁物得是真的。车得是真车，有铭牌、有发票、能特定化。虚构的、报废的、价值明显不足的，不算。
第二，所有权得真转了。光有合同不够，违约了出租人得主张所有权、得取回车辆。如果违约了也不取回，只主张还本付息，那法院就认为所有权没真转。
第三，租金构成得像租赁、不像借贷。租金要和车的价值挂钩，不能纯按“本金加固定利息”算。
三条都不符合，那就按民间借贷认定，利率上限LPR的4倍。之前多收的，该退退。
你是什么牌照，就干什么活。披着租赁的外衣干信贷的活，赚利率上限的套利钱，这条路正在被堵死。
预售制：跑了三十年的零成本通道中国的商品房预售制度，运行了三十年。
很多人对预售制的理解停留在“开发商提前卖房、回笼资金”。这只是表面。往深了看，预售制本质上是开发商的一条零成本资金通道。
购房者的预付款先打进监管账户，但在实际操作中，开发商可以通过各种方式挪用这笔钱。相当于用买房人的钱盖房子，自己不出本金。不用付利息，不用稀释股权，甚至连资金成本都没有。
这比银行贷款便宜多了，比发股融资灵活多了。
塔吊下的在建楼盘：预售制曾是开发商的零成本资金引擎
在房地产的黄金年代，这个模式跑得通。房价一直在涨，开发商资金周转快，房子交付也没问题。购房者虽然承担了风险，但房价上涨的收益覆盖了风险，大家都能接受。
直到房价不涨了。
房子卖不动了，开发商资金链断了，烂尾楼出现了，购房者开始维权。这时候大家才发现，原来预售制把几乎所有风险都压在了购房者身上。钱先交了，房不一定能拿到，贷款还得照还。
2026年8月28日晚，政策密集出台。
住建部、自然资源部、国家金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》。央行和金管总局印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》。金管总局单独或联合发布了五个管理办法，覆盖商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务。证监会也发布了资本市场支持的意见。
一套组合拳，以住房销售制度改革为核心，配套金融政策，指向房地产行业的系统性转型。新出让土地优先现房销售，继续预售的，主体结构必须封顶，购房资金全部进监管账户。
这不是小修小补，是商业模式的重构。
过去开发商的逻辑是：拿地、预售、回款、再拿地、再预售。高周转、高杠杆、高负债。预售制是这个循环的发动机。
预售制改革之后，发动机换了。开发商不能再靠购房者的钱来周转了，得用自己的钱，或者真金白银的银行贷款来开发。杠杆率被迫降下来，周转速度被迫慢下来。
银行的角色也在变。过去银行是“两头吃”，给房企放开发贷，给买房人放按揭贷款。预售制改革后，银行还要承担资金监管的角色，确保开发贷款真的用在项目上，不能被开发商挪去别的地方。
从“放贷的”变成“管钱的”，这个转变不小。
⚡ 时代变了
用别人的钱加杠杆、赚快钱的时代，结束了。
预售制不是第一个被拆的通道，也不会是最后一个。它只是体量最大、影响最广的那一个。
互联网保险：下一个被拆的通道？互联网保险圈最近有个鄙视链，看不起现金贷。
理由很简单：赚得没有我们多，还要承受更高的风险。
你去看互联网保险的模式，会发现它和当年的助贷简直是一个模子里刻出来的。
保险公司出产品、承担底层风险，相当于助贷里的银行。互联网平台投流获客、卖用户线索，相当于助贷里的平台。保险公司担着风险拿小头，平台拿着流量赚大头。
保险公司大厦：投流买量、自动扣费，模式和当年助贷如出一辙
赚多少呢？头部玩家净利润率近30%，部分玩家毛利率超80%。元保2025年总营收43.73亿元，净利润13.08亿元，净利润率接近30%。
这个利润率，比很多银行都高。
更有意思的是，底层逻辑也通。都是投流买量，都是按月代扣，保险是自动续保扣费，贷款是自动还款，都是处理好客诉就行。现金贷因为监管收紧和扫黑除恶双重重压，已经快不行了。互联网保险因为还在野蛮生长期，过得很滋润。
金管总局在9月4日就《中华人民共和国保险法》公开征求意见，其中增加了加强保险消费者保护的重点内容。
这是不是前奏？不好说。
但有一个规律是清楚的：一个行业野蛮生长的时候，通道就是红利；玩家够多了，通道就该拆了。
助贷是这样，融资租赁是这样，预售制也是这样。都是先野蛮生长，再治理规范。
初期总是美好的。
伊斯兰金融：殊途同归研究这些的时候，我偶然翻到一篇讲伊斯兰金融的文章，觉得很有意思。
白色清真寺：金融的第一性原理，不同路径，趋同方向
伊斯兰金融有个核心规矩：不许收利息。
你以为人家是搞慈善？不是。银行照样赚钱，只是换了个马甲。比如你要买房，传统银行是贷款给你收利息。伊斯兰银行是先把房子买下来，再加价转卖给你，你分期付款。银行赚的是“贸易利润”，不是利息。
听起来像是文字游戏？但有一个本质区别，银行和客户的关系，从“债主和借款人”变成了“一条船上的人”。
在利润分成模式下，你生意亏了，银行跟着亏。你赚了，按比例分。银行不能旱涝保收。
2023年海湾地区的伊斯兰银行，平均资产回报率大概是传统银行的三分之二。赚得少一点，但风险也真的共担了。
我不是说伊斯兰金融有多好，也不是说我们要往那个方向走。只是觉得，现在监管在推的方向，风险和收益匹配、不能拿着别人的钱赚自己的快钱、金融要绑定真实的资产和贸易，跟伊斯兰金融从教义出发的那些规矩，居然有几分神似。
一个是宗教逼的，一个是监管逼的。路径不同，方向趋近。
这算不算一种殊途同归？
写在最后金融行业的通道，搭建的时候，大家都觉得这是聪明的玩法，是创新，是效率。直到有一天，风险冒出来了，监管来了，通道被拆了，大家才发现。（本文为作者观点，不代表本头条号立场）
数据来源：金融监管总局《金融租赁公司融资租赁业务管理办法》（金规〔2025〕25号）；住建部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）及新华社答记者问；《经济参考报》、中国新闻网、证券时报、网易财经等公开报道；民营银行合作机构数据据各银行官网名单及行业媒体统计整理，部分为二手转引；元保数据来自其2025年度业绩公告；伊斯兰金融回报率据公开研究。
图片来源：本文刊载图片均搜集于互联网，仅作内容分享使用，不用于商业牟利。版权归原作者所有，若涉及侵权，请联系我方，将第一时间做下架处理。
2015年前后，互联网金融最火的时候，一个做助贷的朋友跟我说过一句话：
“银行就是个资金管道，真正干活的是我们。”
那几年这话很流行。银行出资金，平台负责获客、做初筛、甚至兜底风险。银行躺着吃利差，平台靠着流量和数据能力赚服务费。大家都觉得这叫“科技赋能金融”，是未来。
直到有一天，监管问了一个问题：风险到底是谁担的？
⚡ 悬而未决
这个问题，迟早要有人回答。
助贷：名单一挂，水位就露了2025年10月1日，助贷新规正式施行，要求银行披露合作机构名单。快一年过去了，19家民营银行的名单变化，把这个行业的真实水位露了出来。
有的银行在大撤退。亿联银行的合作机构从56家砍到10家，降幅超过八成，名单上只剩美团、度小满、乐信这些头部平台。振兴银行停了25家。蓝海银行一口气暂停了近40家。
有的银行基数大，降了但还是多。微众银行把营销获客、担保增信、催收三类合作方加总，从382家降到250家上下。但细看名单会发现，它砍的几乎全是催收机构，获客和增信反而在扩容——这不是撤退，是换阵型。
这里面有几件事很有意思。
一件是，平台闭环越来越明显。获客平台和关联的融资担保公司是组合拳，微财系获客9家、增信11家，奇富系获客9家、增信5家。说白了，平台不仅帮你获客，还帮你担风险，两头都赚。
另一件是，持牌金融机构在获客端出现了29家次，但增信端是0家次。持牌机构很清楚增信的风险代价，赚获客的钱可以，担风险的钱不碰。
还有一件最有意思：清退是个体动作，不是行业共识。
振兴银行停止合作的25家平台，全部还在跟其他银行合作。蓝海银行暂停的38家里，19家还在别家的名单上。同一家平台，A银行觉得风险太大止损了，B银行还在往里冲。
风控判断的分歧，比想象中大得多。
把24%的综合融资成本拆开看，这笔账其实很清楚。资金成本约4个百分点，银行固定收益约3个百分点，增信担保费约6个百分点，风险拨备约4个百分点，留给平台的获客、风控与利润合计只有约7个百分点。（业内测算口径不一，各家拆法略有出入，但结论一致：空间已经薄了。）
民营银行的资金成本普遍在4到5个百分点，比国有大行和股份行高出1个百分点以上。在24%的红线里，盈利空间本来就不大。
这就是为什么头部平台开始反向挑银行，尾部平台被清退。天花板就在那里，资金成本低的银行能活，资金成本高的银行越来越难。
以前银行觉得自己是甲方，平台是来求合作的。现在才发现，真正有流量、有风控能力的平台，才是甲方。银行从“躺着把钱赚了”，变成了“得自己干活了”。
融资租赁：牌照的价值，是突破利率上限汽车融资租赁行业，有一套非常成熟的“变形”操作。
签两套合同。一套《车辆买卖合同》，承租人把车“卖”给租赁公司，价款就是融资本金。一套《融资租赁合同（售后回租）》，租赁公司再把车租给承租人。
车不过户。合同约定车辆继续登记在承租人名下，以“占有改定”的方式交付，所有权自合同生效时转移。然后去中登网办个融资租赁登记，公示所有权。
配套风控跟上。加装GPS，收备用钥匙，车险第一受益人改成租赁公司。
表面看，手续齐全，合规合法。但你细品就会发现，这跟车抵贷有什么区别？
车主还是那个人，车还在车主手里，每个月还钱，还不上就收车。唯一的区别是，车抵贷利率不能超过LPR的4倍，融资租赁不受这个限制。
租赁公司的定价逻辑也完全是信贷的路子。IRR 18%以上，渠道返佣10%以上，再加上GPS费、咨询费各种砍头息，车主实际到手的本金打八折。
整个生意的算盘是这样打的：只要85%以上的人正常还款，这生意就赚。剩下15%里，14%靠催收搞定，1%真坏账就去处置车辆，处置不掉就算了，扣减利润。
更关键的是，获客、风控、车辆处置管理，全是渠道商在干，租赁公司只是充当资金方的角色。
跟助贷是不是很像？持牌机构出资金，渠道商干脏活，牌照的价值就是突破利率限制。
监管不是没看到，是一层一层在收紧。时间线很清楚。
2024年11月，《金融租赁公司管理办法》施行，明确售后回租要回归“融物”本源。
2025年3月，天津金融监管局出文，核心风控不得外包、严格客户准入、做实权属、审慎估值。
2025年12月，总局发布《金融租赁公司融资租赁业务管理办法》，明确要求回租金额不得超过租赁物价值、必须中登登记、1000万以上受托支付。全给你锁死。
江苏更狠，直接禁止融资租赁公司以回租名义做车抵贷，有效期到2030年底。
2026年4到5月，总局启动天津、上海、广东等六省市汽车融资租赁专项整治，窗口指导金租公司暂停个人车辆售后回租和车抵贷新增。
法院也没闲着。认定是“租赁”还是“借贷”，看三个核心要件，不符合就按借贷来。
第一，租赁物得是真的。车得是真车，有铭牌、有发票、能特定化。虚构的、报废的、价值明显不足的，不算。
第二，所有权得真转了。光有合同不够，违约了出租人得主张所有权、得取回车辆。如果违约了也不取回，只主张还本付息，那法院就认为所有权没真转。
第三，租金构成得像租赁、不像借贷。租金要和车的价值挂钩，不能纯按“本金加固定利息”算。
三条都不符合，那就按民间借贷认定，利率上限LPR的4倍。之前多收的，该退退。
你是什么牌照，就干什么活。披着租赁的外衣干信贷的活，赚利率上限的套利钱，这条路正在被堵死。
预售制：跑了三十年的零成本通道中国的商品房预售制度，运行了三十年。
很多人对预售制的理解停留在“开发商提前卖房、回笼资金”。这只是表面。往深了看，预售制本质上是开发商的一条零成本资金通道。
购房者的预付款先打进监管账户，但在实际操作中，开发商可以通过各种方式挪用这笔钱。相当于用买房人的钱盖房子，自己不出本金。不用付利息，不用稀释股权，甚至连资金成本都没有。
这比银行贷款便宜多了，比发股融资灵活多了。
塔吊下的在建楼盘：预售制曾是开发商的零成本资金引擎
在房地产的黄金年代，这个模式跑得通。房价一直在涨，开发商资金周转快，房子交付也没问题。购房者虽然承担了风险，但房价上涨的收益覆盖了风险，大家都能接受。
直到房价不涨了。
房子卖不动了，开发商资金链断了，烂尾楼出现了，购房者开始维权。这时候大家才发现，原来预售制把几乎所有风险都压在了购房者身上。钱先交了，房不一定能拿到，贷款还得照还。
2026年8月28日晚，政策密集出台。
住建部、自然资源部、国家金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》。央行和金管总局印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》。金管总局单独或联合发布了五个管理办法，覆盖商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务。证监会也发布了资本市场支持的意见。
一套组合拳，以住房销售制度改革为核心，配套金融政策，指向房地产行业的系统性转型。新出让土地优先现房销售，继续预售的，主体结构必须封顶，购房资金全部进监管账户。
这不是小修小补，是商业模式的重构。
过去开发商的逻辑是：拿地、预售、回款、再拿地、再预售。高周转、高杠杆、高负债。预售制是这个循环的发动机。
预售制改革之后，发动机换了。开发商不能再靠购房者的钱来周转了，得用自己的钱，或者真金白银的银行贷款来开发。杠杆率被迫降下来，周转速度被迫慢下来。
银行的角色也在变。过去银行是“两头吃”，给房企放开发贷，给买房人放按揭贷款。预售制改革后，银行还要承担资金监管的角色，确保开发贷款真的用在项目上，不能被开发商挪去别的地方。
从“放贷的”变成“管钱的”，这个转变不小。
⚡ 时代变了
用别人的钱加杠杆、赚快钱的时代，结束了。
预售制不是第一个被拆的通道，也不会是最后一个。它只是体量最大、影响最广的那一个。
互联网保险：下一个被拆的通道？互联网保险圈最近有个鄙视链，看不起现金贷。
理由很简单：赚得没有我们多，还要承受更高的风险。
你去看互联网保险的模式，会发现它和当年的助贷简直是一个模子里刻出来的。
保险公司出产品、承担底层风险，相当于助贷里的银行。互联网平台投流获客、卖用户线索，相当于助贷里的平台。保险公司担着风险拿小头，平台拿着流量赚大头。
保险公司大厦：投流买量、自动扣费，模式和当年助贷如出一辙
赚多少呢？头部玩家净利润率近30%，部分玩家毛利率超80%。元保2025年总营收43.73亿元，净利润13.08亿元，净利润率接近30%。
这个利润率，比很多银行都高。
更有意思的是，底层逻辑也通。都是投流买量，都是按月代扣，保险是自动续保扣费，贷款是自动还款，都是处理好客诉就行。现金贷因为监管收紧和扫黑除恶双重重压，已经快不行了。互联网保险因为还在野蛮生长期，过得很滋润。
金管总局在9月4日就《中华人民共和国保险法》公开征求意见，其中增加了加强保险消费者保护的重点内容。
这是不是前奏？不好说。
但有一个规律是清楚的：一个行业野蛮生长的时候，通道就是红利；玩家够多了，通道就该拆了。
助贷是这样，融资租赁是这样，预售制也是这样。都是先野蛮生长，再治理规范。
初期总是美好的。
伊斯兰金融：殊途同归研究这些的时候，我偶然翻到一篇讲伊斯兰金融的文章，觉得很有意思。
白色清真寺：金融的第一性原理，不同路径，趋同方向
伊斯兰金融有个核心规矩：不许收利息。
你以为人家是搞慈善？不是。银行照样赚钱，只是换了个马甲。比如你要买房，传统银行是贷款给你收利息。伊斯兰银行是先把房子买下来，再加价转卖给你，你分期付款。银行赚的是“贸易利润”，不是利息。
听起来像是文字游戏？但有一个本质区别，银行和客户的关系，从“债主和借款人”变成了“一条船上的人”。
在利润分成模式下，你生意亏了，银行跟着亏。你赚了，按比例分。银行不能旱涝保收。
2023年海湾地区的伊斯兰银行，平均资产回报率大概是传统银行的三分之二。赚得少一点，但风险也真的共担了。
我不是说伊斯兰金融有多好，也不是说我们要往那个方向走。只是觉得，现在监管在推的方向，风险和收益匹配、不能拿着别人的钱赚自己的快钱、金融要绑定真实的资产和贸易，跟伊斯兰金融从教义出发的那些规矩，居然有几分神似。
一个是宗教逼的，一个是监管逼的。路径不同，方向趋近。
这算不算一种殊途同归？
写在最后金融行业的通道，搭建的时候，大家都觉得这是聪明的玩法，是创新，是效率。直到有一天，风险冒出来了，监管来了，通道被拆了，大家才发现。（本文为作者观点，不代表本头条号立场）
数据来源：金融监管总局《金融租赁公司融资租赁业务管理办法》（金规〔2025〕25号）；住建部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）及新华社答记者问；《经济参考报》、中国新闻网、证券时报、网易财经等公开报道；民营银行合作机构数据据各银行官网名单及行业媒体统计整理，部分为二手转引；元保数据来自其2025年度业绩公告；伊斯兰金融回报率据公开研究。
图片来源：本文刊载图片均搜集于互联网，仅作内容分享使用，不用于商业牟利。版权归原作者所有，若涉及侵权，请联系我方，将第一时间做下架处理。